22-2-1 کلیات

الزامات این‌ مقررات برای‌ تمامی‌ ساختمان‌های‌ مسکونی‌، غیرمسکونی‌ و مجموعه‌های‌ ساختمانی‌ موجود کاربرد داشته‌ و حداقل‌ شرایط‌ و استانداردهای‌ لازم برای‌ روشنائی‌، تهویه‌، فضا، گرمایش‌، بهداشت‌، حفاظت‌ در برابر عوامل‌ خارجی‌، آسایش‌، ایمنی‌ در برابر حریق‌، نگهداری‌ ایمن‌ و بهداشتی‌ ساختمان‌ها، مجموعه‌ها، تجهیزات و تسهیلات را تعیین‌ می‌کند. علاوه بر آن حوزه مسئولیت‌ مالکان، بهره‌برداران، ساکنان و مستأجران ساختمان‌های‌ موجود و ضوابط‌ اداره کردن، نحوه اجرای‌ مقررات و عواقب‌ ناشی‌ از عدم اجرای‌ آن‌ها را مشخص‌ می‌کند. الزامات این‌ مبحث‌ تا آنجایی‌ که‌ برای‌ تأمین‌ سلامت‌ عمومی‌، ایمنی‌، رفاه و سکونت‌ مردم و نگهداری‌ ساختمان‌ها لازم است‌، باید اجرا شود. ساختمان‌ها و املاک موجود که‌ مطابق‌ با الزامات این‌ مبحث‌ نمی‌باشند باید به‌ گونه‌ای‌ تغییر یا اصلاح شوند که‌ حداقل‌ سطح‌ بهداشت‌ و ایمنی‌ مورد نظر این‌ مبحث‌ را تأمین‌ نمایند.

22-2-2 اجرای‌ مقررات

الزامات این‌ مقررات برای‌ تمام عوامل‌ موثر یا مرتبط‌ با ساختمان‌ها و مجموعه‌ها، همان طور که‌ در بخش‌ 22-2-1 عنوان شد، به‌ کار می‌رود. در حالت‌های‌ خاص که‌ بخش‌های‌ مختلف‌ این‌ مقررات، الزامات متفاوتی‌ را ایجاب کند، محدود کننده‌ترین آن‌ها، ملاک عمل‌ قرار می‌گیرد.

22-2-3 نگهداری‌

ساختمان و کلیه‌ اجزای‌ آن اعم‌ از تجهیزات، دستگاه‌ها، سیستم‌ها و لوازم ایمنی‌ که‌ بر اساس الزامات این‌ مبحث‌ یا سایر مباحث‌ مقررات ملّی‌ ساختمان، ساخته‌، تعمیر یا تغییر کاربری‌ داده شده‌اند، باید در شرایط‌ مناسبی‌ نگهداری‌ شوند و مالک‌ (یا مالکین‌) یا نماینده قانونی‌ او (یا آنها) در برابر نگهداری‌ آن‌ها مسئول خواهد بود. هیچ‌ مالک‌، بهره‌بردار یا مستأجری‌ نباید تجهیزات، تسهیلات و وسایلی‌ را که‌ بر اساس این‌ مبحث‌ باید از رده خارج شود را در زمانی‌ که‌ ساختمان در تصرف ساکنان آن است‌، از طریق‌ خاموش کردن یا از کار انداختن‌، جدا کند، مگر زمانی‌ که‌ آن وسایل‌ به‌ طور موقت‌ در حال انجام تعمیرات یا تغییر باشد.

22-2-4 ضوابط‌ موجود

الزامات این‌ مبحث‌ نباید به‌ صورتی‌ تفسیر شود که‌ سبب‌ تغییر، تضعیف‌ و لغو اقدامات و ضوابط‌ موجود مراجع‌ قانونی‌ در مورد تخریب‌ یا برچیدن ساختمان‌ها و تجهیزات موجودی‌ که‌ خطرناک، ناامن‌ و غیربهداشتی‌، تشخیص‌ داده شده‌اند، شود.

22-2-5 کیفیت‌ اجرا

تعمیرات، نگهداری‌ و تغییرات در تأسیسات برقی‌، تأسیسات مکانیکی‌ و سیستم‌ گازرسانی‌ و الزامات نصب‌ و جابجایی‌ آن‌ها که‌ به‌ صورت مستقیم‌ یا غیرمستقیم‌ از مقررات این‌ مبحث‌ ناشی‌ می‌شود، باید با توجه‌ به‌ دستورالعمل‌ سازنده و توسط‌ افراد ماهر انجام شده و کیفیت‌ لازم را دارا باشد.

22-2-6 وظایف‌ مسئول نگهداری‌ ساختمان

مسئولیت‌ اجرای‌ الزامات این‌ مبحث‌ به‌ عهده مسئول نگهداری‌ ساختمان می‌باشد. مسئول نگهداری‌ ساختمان موظف‌ است‌ کلیه‌ شرایط‌ و امکانات لازم برای‌ انجام امور مربوط به‌ نگهداری‌ ساختمان مانند عقد قرارداد نگهداری‌، بازرسی‌، اخذ تأییدیه‌ و پی‌گیری‌ کلیه‌ امور مرتبط‌ با نگهداری‌ ساختمان را تأمین‌ نموده و اسناد و مدارک آن‌ها را در پرونده نگهداری‌ ساختمان بایگانی‌ نماید.

22-2-6-1 اجازه اعلام دستورالعمل‌ مقرر

به‌ مسئول نگهداری‌ ساختمان اجازه داده می‌شود تا در مواقع‌ لزوم برای‌ حفظ‌ سلامت‌ عمومی‌، ایمنی‌ و رفاه مردم، ضوابط‌ و دستورالعمل‌ اجرایی‌ را براساس الزامات این‌ مبحث‌ به‌ طور رسمی‌ اعلام نماید یا برای‌ تحقق‌ الزامات و اهداف این‌ مبحث‌ و اجرایی‌ بودن آن الزامات قابل‌ اجرا و مناسب‌ با محل‌ را تعیین‌ و اقدام لازم را به‌ عمل‌ آورد. در هر صورت اعلام الزامات اجرایی‌ چنین‌ دستورالعملی‌ نباید شرایط‌ بهره‌برداری مناسب‌ ساختمان و تجهیزات ایمنی‌ که‌ در این‌ مبحث‌ و براساس روش‌های‌ معتبر مهندسی‌، برای‌ حفظ‌ ایمنی‌ عمومی‌ تدارک دیده شده را نقض‌ کند.

22-2-6-2 بازدیدها

مسئول نگهداری‌ ساختمان باید کلیه‌ بازدیدهای‌ لازم را انجام داده و گزارش مکتوب تهیه‌ و در پرونده نگهداری‌ ساختمان ثبت‌ نماید. مسئول نگهداری‌ ساختمان اختیار دارد در صورت لزوم از خدمات اشخاص حقیقی‌ یا حقوقی‌ متخصص‌ و ذیصلاح برای‌ انجام بازدیدها استفاده نماید. گزارش بازدیدهای‌ انجام شده باید به‌ صورت کتبی‌ بوده و توسط‌ مقام مسئول گواهی‌ شود.

22-2-6-3 تعیین‌ هویت‌ (شناسایی‌)

مسئول نگهداری‌ ساختمان باید در هنگام بازرسی‌ ساختمان‌ها و مجموعه‌ها، اوراق شناسائی‌ معتبر را که‌ ویژه انجام وظایف‌ مورد نظر این‌ مبحث‌ است‌، به‌ همراه داشته‌ باشد.

22-2-6-4 ابلاغیه‌ها و حکم‌ها

مسئول نگهداری‌ ساختمان، انجام کلیه‌ دستورالعمل‌های‌ اجرائی‌ مطابق‌ با ابلاغیه‌ها و حکم‌های‌ صادره توسط‌ مراجع‌ ذیصلاح برای‌ اطمینان از اجرای‌ مقررات این‌ مبحث‌ را بر عهده دارد.

22-2-6-5 بایگانی‌

مسئول نگهداری‌ ساختمان باید کلیه‌ مکاتبات و اقدامات انجام شده در رابطه‌ با اجرای‌ الزامات این‌ مبحث‌ را نگهداری‌ نماید. مدارک مذکور تا زمانی‌ که‌ ساختمان یا موارد مرتبط‌ با آن اسناد و مدارک وجود دارد، باید نگهداری‌ شود، مگر زمانی‌ که‌ مقررات دیگری‌ برای‌ آن وضع‌ شود.

22-2-7 هماهنگی‌های‌ بازرسی‌

هرگاه برای‌ اجرای‌ الزامات این‌ مبحث‌، نیاز به‌ حضور بیش‌ از یک‌ بازرس باشد، باید بازرسهای‌ مقررات هماهنگی‌های‌ لازم جهت‌ انجام بازرسی‌ را برای‌ عدم مواجهه‌ مالکین‌ و ساکنین‌ ساختمان با تعدد بازرسان یا تناقص‌ مأموریت‌ ایشان انجام دهند.

22-2-8 استعلام

مقررات مندرج در این‌ مبحث‌ باید توأم با مصوبات و قضاوت صحیح‌ مهندسی‌ و بدون عدول از آن به‌ کار رود. در مواردی‌ که‌ ضوابط‌ این‌ مبحث‌ دارای‌ ابهام یا مسکوت باشد، استعلام از دفتر امور مقررات ملّی‌ ساختمان ملاک عمل‌ خواهد بود.

22-2-9 مصالح‌، روش‌ها و تجهیزات جایگزین‌

هر گاه مصالح‌، روش‌ها و تجهیزات جایگزین‌ به‌ تشخیص‌ بازرس سازگار با اهداف الزامات این‌ مبحث‌ بوده و از نظر کیفیت‌، دوام، مقاومت‌ در برابر حریق‌ و ایمنی‌ با حداقل‌های‌ این‌ مقررات مطابقت‌ داشته‌ باشد، استفاده از چنین‌ مصالح‌، روش‌ها و تجهیزات بلامانع‌ است‌.

22-2-10 آزمایش‌های‌ لازم

درمواردی‌ که‌ شواهد کافی‌ برای‌ تشخیص‌ عیب‌ یا نقص‌ به‌ صورت عینی‌ نباشد، بازرس برای‌ تأیید صحت‌ موضوع، اختیار انجام آزمایش‌های‌ لازم را دارد و هزینه‌ این‌ آزمایش‌ها بر عهده مالک‌ یا مالکین‌ ساختمان می‌باشد.

22-2-10-1 روش‌های‌ آزمایش‌

روش‌های‌ آزمایش‌ باید بر اساس الزامات مجموعه‌ مباحث‌ مقررات ملّی‌ ساختمان باشد. در صورت نیاز به‌ انجام آزمایش‌ خاص، روش آن باید بر مبنای‌ استانداردهای‌ معتبر باشد. بازرس اختیار تصویب‌ فرآیندهای‌ آزمایشی‌ مناسب‌ را که‌ توسط‌ شخص‌ ذیصلاح انجام می‌شود را دارد.

22-2-10-2 گزارشهای‌ آزمایش‌ها

گزارش آزمایش‌ها، باید حداقل‌ برای‌ یک‌ دوره تناوب بازرسی‌ توسط‌ مسئول نگهداری‌ ساختمان در پرونده نگهداری‌ ساختمان، ثبت‌ و بایگانی‌ شود.

22-2-11 استفاده از مصالح‌ و تجهیزات کار کرده

استفاده از مصالح‌، تجهیزات و دستگاه‌های کارکرده باید با رعایت‌ الزامات مباحث‌ مقررات ملّی‌ ساختمان باشد.

22-2-12 تخلف‌

سرپیچی‌ و ممانعت‌ از اجرای‌ الزامات این‌ مبحث‌ برای‌ هر شخص‌ حقیقی‌ یا حقوقی‌، غیرقانونی‌ بوده و تخلف‌ محسوب می‌شود.

22-2-12-1 ابلاغیه‌ تخلف‌

هرگاه بازرس متوجه‌ عدم رعایت‌ الزامات این‌ مبحث‌ شود یا شواهدی‌ درباره تخلف‌ از آن بدست‌ آورد، باید ضمن‌ ارائه‌ گزارش به‌ مراجع‌ ذیصلاح، اخطاریه‌ای‌ که‌ متن‌ آن مطابق‌ بند 22-2-12-2 است‌ را تنظیم‌ نموده و به‌ مسئول نگهداری‌ ساختمان تحویل‌ دهد.

22-2-12-2 فرم اخطاریه‌های‌ مشروح

اخطاریه‌های‌ مشروح در این‌ بخش‌ باید به‌ صورت زیر باشد:

الف‌- به‌ صورت کتبی‌ باشد.

ب- شامل‌ توضیحاتی‌ در مورد مشخصات واقعی‌ ملک‌ برای‌ شناسایی‌ آن باشد.

پ- شامل‌ شرح کامل‌ موارد تخلف‌ و دلایل‌ صدور اخطاریه‌ باشد.

ت- شامل‌ دستورات لازم با مهلت‌ زمانی‌ معین‌ برای‌ انجام تعمیرات، تغییرات و اصلاحات جهت‌ سازگاری‌ واحد مسکونی‌ یا ساختمان با الزامات این‌ مبحث‌ باشد.

ث- مالک‌ ساختمان از حق‌ استیناف آگاه باشد.

22-2-12-3 پیگرد قانونی‌

هر شخصی‌ که‌ ابلاغیه‌ و یا حکم‌ تخلفی‌ که‌ مطابق‌ بند 22-2-12-1 این‌ مقررات صادر شده است‌ را نادیده بگیرد، به‌ عنوان متخلف‌ از قانون شناخته‌ شده و مورد پیگرد قانونی‌ قرار خواهد گرفت‌.

22-2-12-4 انتقال مالکیت‌

در مواردی‌ که‌ مالک‌ یک‌ واحد مسکونی‌ یا مالک‌ ساختمان، اخطاریه‌ای‌ مبنی‌ بر تخلف‌ از الزامات این‌ مبحث‌ و یا حکم‌ عدم سازگاری‌ با آن را دریافت‌ کند، حق‌ فروش، واگذاری‌ و یا اجاره را ندارد، مگر در شرایطی‌ که‌ آن واحد مسکونی‌ یا مالک‌ ساختمان یک‌ نسخه‌ از حکم‌ یا اخطاریه‌ تخلف‌ را به‌ خریدار، صاحب‌ امتیاز، تحویل‌ گیرنده یا مستأجر تحویل‌ دهد و در نهایت‌ یک‌ نسخه‌ تأیید شده معتبر از خریدار، صاحب‌ امتیاز، تحویل‌ گیرنده یا مستأجر را دال بر این‌ که‌ مسئولیت‌ کلیه‌ اصلاحات و تعمیرات مطابق‌ با الزامات این‌ مبحث‌ را بر عهده می‌گیرد، به‌ بازرس تحویل‌ دهد.

22-2-13 ساختمان‌ها و تجهیزات غیرایمن‌

درمواردی‌ که‌ یک‌ ساختمان یا تجهیزات آن، توسط‌ بازرس، غیرایمن‌ یا نامناسب‌ برای‌ سکونت‌ و خلاف الزامات این‌ مبحث‌ تشخیص‌ داده شود، چنین‌ ساختمانی‌ غیرقابل‌ سکونت‌ می‌باشد.

22-2-13-1 ساختمان نامناسب‌ برای‌ سکونت‌

ساختمانی‌ که‌ به‌ تشخیص‌ مسئول نگهداری‌ ساختمان و با تأیید بازرس، غیرایمن‌ و برخلاف الزامات این‌ مبحث‌ باشد، برای‌ سکونت‌ نامناسب‌ است‌. غیرایمن‌ بودن ساختمان می‌تواند ناشی‌ از عواملی‌ مانند عدم تعمیر به‌ موقع‌، نگهداری‌ نامناسب‌، استهلاک به‌ واسطه‌ نفوذ جانوران موذی‌، عدم وجود تهویه‌ کافی‌، نور مناسب‌ و بهداشت‌ باشد.

22-2-13-2 اخطاریه‌

هرگاه تجهیزات یک‌ ساختمان به‌ تشخیص‌ مسئول نگهداری‌ ساختمان و با تأیید بازرس با الزامات این‌ مبحث‌ مطابقت‌ نداشته‌ باشد، بازرس باید اخطاریه‌ای‌ را صادر نماید و مسئول نگهداری‌ ساختمان این‌ اخطاریه‌ را در محل‌ مناسبی‌ در محوطه‌ ساختمان و یا خارج از آن نصب‌ نماید، به‌ طوری‌ که‌ در معرض دید بوده و کلیه‌ مالکان، ساکنان، بهره‌برداران یا مستأجران از متن‌ اخطاریه‌ آگاه باشند. اخطاریه‌ مربوط به‌ تجهیزات داخل‌ ساختمان‌ها باید روی‌ آن‌ها نصب‌ شود.

22-2-13-3 برداشتن‌ اخطاریه‌

در صورت رفع‌ نواقصی‌ که‌ اخطاریه‌ برای‌ آن صادر شده است‌، بازرس باید دستور جمع‌آوری‌ اخطاریه‌ را صادر نموده و مسئول نگهداری‌ ساختمان موظف‌ به‌ جمع‌آوری‌ اخطاریه‌ می‌باشد.

22-2-13-4 محصور کردن ساختمان‌های‌ خالی‌

در مواردی‌ که‌ ساختمانی‌ خالی‌ از سکنه‌ و غیرقابل‌ سکونت‌ تشخیص‌ داده شود، بازرس باید نسبت‌ به‌ صدور و نصب‌ اخطاریه‌ مبنی‌ بر غیرقابل‌ سکونت‌ بودن و محصور نمودن آن از طریق‌ مراجع‌ ذیصلاح اقدام نماید.

22-2-13-5 سکونت‌ در محل‌ ممنوع شده

هر ساختمانی‌ که‌ طبق‌ الزامات این‌ مبحث‌ توسط‌ بازرس سکونت‌ در آن ممنوع اعلام شده باشد، باید تخلیه‌ شود. هر شخصی‌ که‌ در این‌ گونه‌ ساختمان‌ها ساکن‌ شده یا از تجهیزات آن استفاده کند و یا مالکی‌ که‌ اجازه سکونت‌ افراد را در این‌ گونه‌ ساختمان‌ها بدهد، متخلف‌ محسوب شده و باید طبق‌ قانون با وی‌ برخورد شود.

22-2-13-6 اقدام اضطراری‌

هر گاه از نظر بازرس خطر واژگونی‌ ساختمان یا فرو ریختگی‌ سازه وجود داشته‌ باشد و احتمال داده شود که‌ بخشی‌ از ساختمان تخریب‌ شده و جان افراد به‌ خاطر سکونت‌ در آن به‌ خطر افتد یا زمانی‌ که‌ خطر حتمی‌ یا احتمال خطر برای‌ ساکنین‌ ساختمان وجود داشته‌ باشد یا سکونت‌ افراد به‌ علت‌ وجود مواد منفجره، گازهای‌ قابل‌ اشتعال، بخارهای‌ سمی‌، مصالح‌ و یا بهره‌برداری از تجهیزات معیوب و خطرناک در سازه، به‌ مخاطره افتد، بازرس موظف‌ است‌ ابلاغیه‌ای‌ مبنی‌ بر غیرقابل‌ سکونت‌ بودن ساختمان را جهت‌ تخلیه‌ فوری‌ ساختمان صادر نموده و به‌ اطلاع مسئول نگهداری‌ ساختمان برساند. مسئول نگهداری‌ ساختمان باید در هر ورودی‌ چنین‌ ساختمان‌هایی‌ اطلاعیه‌ای‌ که‌ به‌ راحتی‌ قابل‌ رؤیت‌ بوده را به‌ شرح زیر نصب‌ نماید، "این‌ ساختمان ناامن‌ بوده و سکونت‌ درآن، بنا به‌ تشخیص‌ بازرس ممنوع می‌باشد". ورود افراد به‌ هر یک‌ از ورودی‌های‌ ساختمان غیرقانونی‌ بوده مگر آن که‌ فرد جهت‌ مهار کردن سازه یا انجام تعمیرات لازم یا خارج کردن و از بین‌ بردن مواد خطرزا با رعایت‌ تمهیدات خاص، وارد ساختمان شود.

22-2-13-7 ایمن‌سازی‌ موقت‌

مطابق‌ الزامات این‌ مبحث‌ هر جا به‌ تشخیص‌ بازرس به‌ خاطر شرایط‌ ناامن‌ خطر حتمی‌ وجود داشته‌ باشد، بازرس باید دستورات لازم را جهت‌ ایمن‌سازی‌ موقت‌ ساختمان یا تجهیزات را بدهد.

22-2-13-8 تخریب‌

در صورت تشخیص‌ مسئول نگهداری‌ ساختمان و به‌ تأیید بازرس، هر ساختمانی‌ که‌ برای‌ سکونت‌ انسان خطرناک، ناامن‌، غیربهداشتی‌ و نامناسب‌ بوده و تعمیر آن مقرون به‌ صرفه‌ نباشد، باید دستور تخلیه‌ و تخریب‌ توسط‌ بازرس صادر و به‌ اطلاع مالک‌ (یا مالکین‌) یا ساکنین‌ و بهره‌برداران ساختمان برسد.

22-2-14 تغییر کاربری‌

تغییر کاربری‌ یک‌ ساختمان در صورتی‌ مجاز است‌ که‌:

الف‌- با حفظ‌ شرایط‌ سرویس‌دهی‌ مناسب‌ و آسایش‌ بهره‌برداران، مجوز لازم از مراجع‌ ذیصلاح اخذ شده باشد.

ب- تأییدیه‌ لازم مبنی‌ بر تأمین‌ الزامات مجموعه‌ مباحث‌ مقررات ملّی‌ ساختمان برای‌ کاربری‌ جدید از شخص‌ حقیقی‌ یا حقوقی‌ دارای‌ پروانه‌ اشتغال به‌ کار مهندسی‌ از طرف وزارت راه و شهرسازی‌، اخذ شده باشد.