1-22 کلیات
22 -1-1 هدف
هدف این مبحث تعیین حداقل الزاماتی است که در طول عمر مفید ساختمان برای نگهداری از آن جهت تأمین ایمنی، بهداشت، آسایش ساکنین، بهره‌دهی مناسب و جلوگیری از به‌هدر رفتن سرمایه، باید رعایت شوند. برای این منظور باید بازدیدهای ادواری مورد نیاز در کلیه بخش‌های معماری، سازه، تأسیسات برقی و تأسیسات مکانیکی ساختمان به عمل آید.
22 -1-2 حدود و دامنه کاربرد
ضوابط و مقررات این مبحث باید در نگهداری مجموعه ساختمان و کلیه اجزای تشکیل‌دهنده آن رعایت شوند. کاربرد این مبحث در محدوده ساختمان‌ها با کاربری‌های مندرج در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و آئین‌نامه اجرایی آن می‌باشد. این مبحث ضوابط حداقلی را که رعایت آنها مشمول الزامات قانونی است، در موارد زیر مقرر می‌دارد:
الف- نگهداری اجزاء و قطعات معماری.
ب- نگهداری اجزاء و قطعات سازه.
پ- نگهداری اجزاء و قطعات و عملکرد تأسیسات برقی.
ت- نگهداری اجزاء و قطعات و عملکرد تأسیسات مکانیکی.
رعایت مقررات این مبحث در نگهداری اجزاء و قطعات معماری، سازه، تأسیسات برقی و تأسیسات مکانیکی و گازرسانی کلیه ساختمان‌های مشمول مجموعه مباحث مقررات ملّی ساختمان اعم از ساختمان‌های موجود و ساختمان‌هایی که در آینده احداث خواهند شد، الزامی است.
22 -1-3 تعاریف
واژه‌هایی که در این مبحث به کار رفته‌اند باید بر مبنای تعاریف مندرج در این بخش و مجموعه مباحث مقررات ملّی ساختمان باشند. سایر واژه‌هایی که تعریف نشده‌اند باید مطابق معانی معمول و متداول آنها به کار روند.
22-1-3-1 مالک
هر شخص حقیقی یا حقوقی است که دارای حق قانونی برای تملک ملک بوده و نام او در اسناد رسمی درج شده باشد.
22-1-3-2 مستأجر
شخص حقیقی یا حقوقی است که مالک قانونی ساختمان نبوده ولی کل ساختمان یا بخشی از آن را بر مبنای اجاره نامه اشغال نموده است.
22-1-3-3 بهره‌بردار
مالک ساختمان یا هر شخص حقیقی یا حقوقی است که کل ساختمان یا بخشی از آن را اشغال نموده و از امکانات و تجهیزات آن استفاده می‌نماید.
22-1-3-4 ساکن
شخص حقیقی یا حقوقی است که یک ساختمان یا بخشی از فضای یک ساختمان در تصرف او باشد.
22-1-3-5 مسئول نگهداری ساختمان
شخص حقیقی یا حقوقی است که دارای حق قانونی از طرف مالک (یا مالکین) یا نماینده قانونی او (یا آنها) برای نگهداری ساختمان بوده و نگهداری ساختمان را مطابق الزامات این مبحث بر عهده دارد.
22-1-3-6 بازرس
شخص حقیقی یا حقوقی است که دارای پروانه اشتغال به کار و صلاحیت لازم از وزارت راه و شهرسازی بوده و بر مبنای قرارداد منعقده با مسئول نگهداری ساختمان، مسئولیت بازرسی از ساختمان مطابق الزامات این مبحث را دارد. حقیقی یا حقوقی بودن بازرس باید مطابق بند 22-1-4 باشد. بازرس باید نتیجه بازرسی را به صورت کتبی به مسئول نگهداری ساختمان اعلام نماید.
22-1-3-7 بخش مسکونی
فضایی از ساختمان که برای زندگی کردن، خوردن، خوابیدن و پخت و پز باشد. فضاهایی مانند دستشوئی، کمد، پستو، حمام، راهرو، انبار و فضاهای تأسیساتی بخش مسکونی نمی‌باشند.
22-1-3-8 واحد مسکونی
هر واحد مجزائی است که شامل کلیه تسهیلات و امکانات دائمی برای سکونت، خوابیدن، خوردن، پخت و پز و بهداشت فردی مستقل یک نفر یا بیشتر در آن فراهم باشد.
22-1-3-9 زیرزمین
بخشی از ساختمان است که به صورت کلی یا جزئی زیر تراز زمین باشد.
22-1-3-10 قسمت خارجی ملک
به فضای باز و املاک مجاور ساختمان یا مجموعه و اموال موجود در آن که تحت کنترل مالک و یا متصدی آن ساختمان یا مجموعه است، گفته می‌شود.
22-1-3-11 راه‌های عمومی
خیابان،کوچه یا محل‌های مشابهی که بدون هیچ مانعی، برای تردد اختصاص داده می‌شود.
22-1-3-12 سطح باز شو
قسمتی از سطح نورگیرها، پنجره‌ها و درها است که از طریق آنها تهویه آزاد صورت گرفته و به طور مستقیم با فضای خارجی ارتباط دارد.
22-1-3-13 تهویه
به ورود یا خروج هوا در یک فضا به طور طبیعی یا به کمک وسایل مکانیکی گفته می‌شود.
22-1-3-14 تخلیه هوا
خارج کردن قسمتی از هوای داخل فضا و هدایت آن به هوای آزاد به طور طبیعی یا با وسایل مکانیکی می‌باشد.
22-1-3-15 حفاظ (نرده)
یکی از اجزای ساختمان است که در لبه یا نزدیک فضاهای باز مرتفع یا محل تردد نصب می‌شود و احتمال سقوط به ارتفاع پایئن‌تر را کاهش داده و یا ناممکن می‌سازد.
22-1-3-16 زباله
مواد زائد سوختنی یا غیرقابل سوختن به جز زائدات ناشی از غذا، شامل کلیه بازمانده‌های ناشی از سوزاندن چوب، ذغال سنگ، کک، کاغذ، مقوا، چرم، شاخه درختان، قوطی‌های فلزی یا پلاستیکی، لاستیک، مواد معدنی، شیشه، گرد و خاک، سفال و کلیه مواد مشابه می‌باشد.
22-1-3-17 وسایل نقلیه غیرقابل استفاده
وسایل نقلیه‌ای که از کار افتاده و قابلیت استفاده نداشته و به دلیل عدم داشتن برگه معاینه فنی نباید در معابر عمومی مورد استفاده گیرند.
22-1-3-18 وسایل دارای نشانه معتبر
وسایل، تجهیزات، ادوات و مصالحی که توسط سازمان ملّی استاندارد ایران و یا سایر مؤسسات بازرسی دارای صلاحیت معتبر در فواصل زمانی مشخص، کنترل و صحت عملکرد آنها با نشانه یا مهر و موم علامت‌گذاری شده‌اند.
22-1-3-19 دوره تناوب بازرسی
حداکثر زمان بین دو بازرسی متوالی است که طی آن باید کلیه موارد موضوع این مبحث توسط بازرس مورد بازدید مجدد قرار گرفته و گزارش آن به مسئول نگهداری ساختمان ارائه شود.
دوره‌های تناوب بازرسی برای کنترل اجزاء و قطعات معماری، سازه، تأسیسات برقی، تأسیسات مکانیکی و گازرسانی در فصل‌های مربوطه ارائه شده است.
22-1-3-20 عمر مفید ساختمان
دوره زمانی است که ساختمان قابلیت بهره‌برداری مناسب و ایمن خود را حفظ کرده باشد.
22-1-3-21 شروع دوره نگهداری
زمانی است که عملیات اجرایی ساختمان به اتمام رسیده و ساختمان دارای شرایط لازم برای بهره‌برداری باشد.
22-1-3-22 پایان دوره نگهداری و بهره‌برداری
زمانی است که ساختمان به تشخیص مسئول نگهداری ساختمان و تأیید بازرس قابلیت بهره‌برداری مناسب و ایمن خود را از دست داده باشد.
22-1-3-23 ساختمان‌های ناامن
ساختمان ناامن ساختمانی است که زندگی، سلامتی، اموال و امنیت عمومی ساکنین آن ساختمان را با خطر مواجه می‌کند. این خطر ممکن است ناشی از عدم تأمین الزامات این مبحث جهت حفاظت ساختمان در مقابل آتش‌سوزی، حفاظت ساختمان در برابر گودبرداری احتمالی ساختمان‌های مجاور، حفاظت قطعات نمای ساختمان در برابر آسیب‌ها و احتمال فروریختن کلی و جزئی آن باشد.
22-1-3-24 تجهیزات ناامن
تجهیزات ناامن شامل هر نوع تجهیزات گرمایشی، سرمایشی، ظروف محتوی مایعات قابل اشتعال، آسانسور، پله‌برقی، سیم‌کشی‌های الکتریکی، دستگاه‌های گازسوز و سایر تجهیزاتی می‌باشند که در ساختمان و مجموعه‌ها قرار داشته و در شرایط نامناسبی بوده که سلامتی، بهداشت و ایمنی مردم و ساکنین آن ساختمان یا مجموعه و مردم را به خطر می‌اندازند.
22 -1-4 انتخاب بازرس
انتخاب بازرس (حقیقی – حقوقی) باید بر مبنای طبقه‌بندی ساختمان‌ها مطابق جدول شماره 22-1-1 باشد.
جدول 22-1-1 طبقه‌بندی ساختمان‌ها و انتخاب بازرس
| گروه | نوع کاربری ساختمان | بازرس |
| 1 | ساختمان‌های مسکونی چهار طبقه و کمتر و با حداکثر هشت واحد | حداقل یک بازرس حقیقی |
| 2 | ساختمان‌های مسکونی بیش از چهار طبقه یا بیش از هشت واحد | بازرس حقوقی |
| 3 | ساختمان‌های اداری و تجاری چهار طبقه و کمتر و با حداکثر هشت واحد | حداقل یک بازرس حقیقی |
| 4 | ساختمان‌های اداری و تجاری بیش از چهار طبقه یا بیش از هشت واحد | بازرس حقوقی |
| 5 | ساختمان‌های با حیطه عملکردی ناحیه مانند شعبات فرعی بانک‌ها، مراکز آموزشی، درمانگاه‌ها، خوابگاه‌ها و سالن‌های ورزشی ساده | بازرس حقوقی |
| 6 | ساختمان‌های با حیطه عملکردی منطقه مانند فروشگاه‌های بزرگ، بیمارستان‌ها، مراکز فرهنگی، ایستگاه‌های فرعی مترو، ساختمان‌های پست، | بازرس حقوقی |
| 7 | پلیس، آتش‌نشانی، شعب اصلی بانک‌ها، مهمانپذیرها و هتل‌های کوچک ساختمان‌های با حیطه عملکردی شهری و فراشهری مانند فرودگاه‌ها، استادیوم‌ها، دانشگاه‌ها، مراکز اصلی مخابرات، مراکز تحقیقاتی، ایستگاه‌های اصلی مترو، بناهای یادبود و هتل‌های بزرگ | بازرس حقوقی |
