نحوه محاسبه زیربنا در پروانه ساختمانی
ساخت و ساز فرآیندی تخصصی است که دانش و مهارت کافی می‌طلبد. مراحل مختلف احداث سازه از طراحی، اجرا نظارت و بهره‌برداری تشکیل می‌شود. به طور کلی نحوه محاسبه زیربنا در پروانه ساختمانی اهمیت بالایی دارد.
ساخت و ساز یکی از نیاز‌های اصلی در جامعه محسوب می‌شود و در رشد اقتصاد جامعه نیز موثر است. در احداث سازه‌ها پروانه ساخت یکی از ارکان اصلی به حساب می‌آید، که برای ساخت هر سازه در شهر و روستا از شهرداری و سایر مراکز دارای صلاحیت قابل دریافت است.
در واقع این مدرک تضمینی بر ساخت اصولی، رعایت قوانین و استفاده از مرغوب است. به مساحت قابل استفاده از سازه زیر بنا گفته می‌شود که اهمیت خاصی دارد. در ادامه به نحوه محاسبه آن می‌پردازیم.
زیربنا چیست؟
به مساحت سرپوشیده ساختمان، زیربنا گفته می‌شود که برای استفاده‌های مسکونی، اداری، تجاری یا خدماتی در نظر گرفته می‌شوند. زیربنا، عامل موثری در قیمت‌گذاری است. ارزش ساختمان رابطه مستقیمی با زیر بنای آن دارد. به‌طور کلی، هرچه زیربنای سازه بیشتر باشد، ارزش ساختمان نیز بیشتر خواهد شد.
زیر بنا مفهومی نسبی است و طبق ضوابط شهرداری محاسبه می‌شود. در ایران فضاهای خارجی ساختمان مثل تراس، بالکن، انباری، پارکینگ و.. در محاسبه زیربنا لحاظ نمی‌شوند. به طور کلی زیر بنا به دو دسته مفید و غیر مفید تقسیم می‌شود.
زیربنای مفید: مساحت تمام فضاهایی که برای استفاده‌های مسکونی، تجاری، اداری، یا خدماتی در نظر گرفته شده است.
زیربنای غیر مفید: مساحت تمام فضاهایی که برای استفاده‌های غیر مسکونی، تجاری، اداری، یا خدماتی در نظر گرفته نشده است.
مشاعات و مفروزات
مشاعات و مفروزات دو مفهوم مهم در ساخت و ساز هستند که در محاسبه زیر بنا نقش دارند و حاصل جمع و مشاعات و مفروزات، مقدار زیر بنا را به ما می‌دهد. مشاعات به قسمت‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که بین واحدهای مختلف مشترک است. این فضاها متعلق به تمام مالکان اند و قابل فروش نیستند.
برعکس مشاعات، مفروزات قسمت‌های اختصاصی از یک واحد مسکونی اند که به یک واحد خاصی تعلق دارند و قابل فروش هستند . در جدول زیر مشاعات و مفروضات را با یک دیگر مقایسه کرده‌ایم.
| موارد بررسی شده | مفروزات | مشاعات |
| تعریف | فضاهایی که به‌طور اختصاصی به یک واحد مسکونی یا تجاری تعلق دارد و قابل فروش است. | فضاهایی که به‌طور مشترک بین تمام واحدهای ساختمان استفاده می‌شود و قابل فروش نیست. |
| تعلق | متعلق به یک واحد مسکونی یا تجاری است. | متعلق به تمام مالکان ساختمان است. |
| قابل فروش | قابل فروش است | قابل فروش نیست |
| مثال | اتاق‌ها، آشپزخانه، سرویس بهداشتی، حمام، بالکن، تراس، انباری، پارکینگ | راه‌پله، راهرو، حیاط، پارکینگ عمومی، انباری عمومی، تاسیسات مشترک |
محاسبه زیر بنا
برای محاسبه زیر بنا در ابتدا، مساحت کل ساختمان را محاسبه می‌کنند. در سازه‌های بزرگ و پیچیده ممکن است مساحت فضا داخلی سازه مثل تیر‌ها، ستون، پل‌ها را نیز بدست آورند. در شرایط خاص برای محاسبه مساحت تمام سازه از نرم افزارهای تخصصی استفاده می‌کنند. اما اکثرا به وسیله یک متر به محاسبه متراژ سازه می‌پردازند.
همانطور که گفته شد مفروزات و مشاعات در محاسبه زیربنا به کار می‌روند. در ابتدا مساحت هر یک از مفروضات را به صورت جداگانه محاسبه می‌کنیم و سپس آن‌ها را با یک دیگر جمع می‌کنیم.
برای محاسبه مساحت فضاهای مفروز ساختمان می‌توان از فرمول‌های زیر استفاده کرد.
مساحت اتاق‌ها = طول × عرض
مساحت آشپزخانه = طول × عرض
مساحت سرویس بهداشتی = طول × عرض
مساحت حمام = طول × عرض
مساحت بالکن = طول × عرض
مساحت تراس = طول × عرض
مساحت انباری = طول × عرض
مساحت پارکینگ = طول × عرض
برای محاسبه مشاعات از فرمول‌های زیر استفاده می‌کنند.
مساحت راه پله ها= طول × عرض × ارتفاع
مساحت راهرو = طول × عرض
مساحت حیاط = طول × عرض
مساحت پارکینگ عمومی = طول × عرض × تعداد پارکینگ‌ها
مساحت انباری عمومی = طول × عرض × تعداد انباری‌ها
مساحت تاسیسات مشترک = مساحت تمام تاسیسات مشترک ساختمان
سپس تمام مساحت، مشاعات و مفروزات را باهم جمع کرده تا مساحت کل بدست آید. متراژ فضای غیر مفید را با استفاده از متر یا نقشه ساختمانی محاسبه کرده و در نهایت برای حساب کردن زیر بنا طبق فرمول زیر عمل می‌کنیم.
زیربنا = زیر بنا مفید – کل زیربنا (مساحت کل)
برای درک بهتر این موضوع، یک مثال می‌زنیم. در یک ساختمان مسکونی 5 طبقه که مساحت هر طبقه آن 500 متر مربع و زیر بنا غیر مفید آن 200 متر است. زیر بنا سازه را بدست آورید.
طبق مسئله500×5=2500 که به عبارتی مساحت کل ساختمان در نظر گرفته شده است. اگر زسی بنای غیر مفید 200 متر باشد زیر بنای سازه 2300 متر است.
2300=200-2500
محاسبه زیربنای ساختمان برای گرفتن پروانه ساخت
قبل از اقدام به گرفتن پروانه ساخت، باید مساحت زیر بنا را به شهرداری اعلام کنیم. مساحت زیر بنا، به دلیل اهمیتی که دارد با دقت تمام محاسبه می‌شود.
محاسبه زیربنای ساختمان یکی از مهم‌ترین مراحل در صدور پروانه ساخت است، که باید با دقت انجام شود تا در قیمت تمام شده پروژه و کاهش هزینه‌های ساخت وساز نقش داشته باشد و در محاسبه مالیات و عوارض شهرداری تأثیر منفی نگذارد.
نحوه محاسبه زیر بنا در گرفتن پروانه ساخت اهمیت فراوان دارد. این پروسه زمان بر و پر هزینه است؛ اما کیفیت ساخت و ایمنی بودن یک سازه را تضمین می‌کند و به قانونی بودن آن اشاره دارد. در هنگام فروش، داشتن این مدرک ارزش سازه را بیشتر می‌کند.
همچنین لازمه گرفتن تسهیلات بانکی است و برای اقدام به بیمه ساختمان نقش موثری دارد. در مجموع مزایای پروانه ساخت بیشتر از معایبش بوده و مدرکی ارزشمند است.
